Asuntosijoitusta tehdessä kannattaa kiinnittää huomiota minimissään neljään asiaan. Olemme käyneet blogissamme läpi jo kaksi näistä neljästä asuntosijoittamiseen liittyvästä faktasta:

1. Asunnon sijainnin on oltava oikea
2. Asunnon pitää olla oikeanlainen

Asuntosijoittamisen fakta 3: Vuokratuotto – matematiikan pitää toimia

Olet ehkä kuullut neuvon, että sijoitusasunto ostetaan laskimella. Vaikka asunto olisi kuinka kiva ja viimeisen päälle laitettu, jos asunnosta ei saa tuottoa, sijoitus on huono. Asuntosijoittamisessa saatava kuukausittaisen kassavirran virallinen termi on SIPO eli sijoitetun pääoman tuotto. Asuntosijoittamisesta puhuttaessa käytetään kuitenkin yleisesti termiä vuokratuotto. Vuokratuotto on asunnon oston kannalta kriittisen tärkeä.

Vuokratuotto lasketaan niin, että asunnosta saatavasta kuukausivuokrasta vähennetään hoitovastike, ja saatu lukema kerrotaan 12:lla. Silloin saadaan vuotuinen nettokassavirta. Se jaetaan asunnon hankintamenolla. Siitä saadaan prosenttilukema. Oikeastaan voisi sanoa, että tämä on tärkein yksittäinen työkalu asuntojen vertailussa.

[box] Vuokratuotto = (vuokra – vastike)*12 / asunnon hankintahinta[/box]

Kun katselee asuntoja, olisi hyvä pitää mielessä nyrkkisääntö, että jos laskin näyttää yli kahdeksan tai kymmenen prosentin vuokratuottoa, asiaa kannattaa miettiä uudelleen. Voi olla, että asunnossa on jotakin vikaa, ja se on siksi niin halpa. Voi olla, että laskentakaavassa on käytetty epärealistista vuokraa. Tai sitten voi olla, että taloyhtiöön on tulossa jokin remontti seuraavan 10 vuoden aikana, eli kyseisen asunnon todellinen hinta on kaksinkertainen siihen nähden, mitä se tällä hetkellä maksaa. Suurten vuokratuottolaskelmien kanssa pitää hälytyskellojen soida: menikö laskentakaava nyt aivan oikein?

Minkä verran lainaa kannattaa ottaa?

Usein kysytään, minkä verran lainaa kannattaa ottaa. Siihen ei ole olemassa yhtä oikeaa vastausta. Yleinen nyrkkisääntö on kuitenkin se, että 50 prosenttia olisi velkavivulle asuntosijoittamisessa pidemmän aikavälin tavoite. Totta kai se voi alkuvaiheessa olla enemmän. Alussa asuntosalkun velkavipu voi olla jopa sata prosenttia. Ajatellaan, että joku asuu tällä hetkellä asunnossa, jossa ei ole lainaa ollenkaan. Sitten hän ostaa ensimmäisen sijoitusasuntonsa pankkilainalla ja käyttää omaa kotiaan vakuutena. Asuntosalkun velkavipu on silloin totta kai ensimmäisten vuosien ajan sata prosenttia, mutta pitkän ajan tähtäimenä puhutaan 50 prosentista.

Lainaa ei kannata pelätä, vaan siihen on hyvä suhtautua työkaluna. Siitä voi sanoa samoin kuin tulesta, että se on hyvä renki, mutta huono isäntä. Asuntoon ei kuitenkaan kannata ostohetkellä sitoa kiinni liikaa käteisvaroja. Ostos kannattaa pikemminkin rahoittaa lainarahalla niin pitkälle kuin mahdollista ja pitää tietyn verran käteisvarallisuutta vaikka pankkitilillä tai pankkitalletuksessa.

Aina voi tulla huono hetki. Sanotaan että ostat 70 000 euron asunnon niin, että laitat kiinni 30 000 euroa omaisuuttasi ja otat lainaa 40 000 euroa. Sitten sattuukin käymään huonosti vuokralaisen kanssa. Hän ei ollutkaan sellainen ihminen kuin antoi ymmärtää, vaan jätti vuokrat maksamatta ja rikkoi asunnonkin. Silloin asuntoon täytyy tehdä remontti, joka maksaa, ja asunto on puoli vuotta tyhjillään, koska remontin lisäksi pitää odotella häätöä, ennen kuin uusi vuokralainen saadaan tilalle. Pankille pitää kuitenkin maksaa lyhennyksiä, ja mikäli 30 000 euroa käteistä on laitettu kiinni asuntoon, ei kovin paljon ole tehtävissä. Mutta jos summa on pankkitilillä puskurina, sinulla on pelivaraa ilman, että tarvitsee kysyä pankinjohtajalta, olisiko lyhennysvapaa mahdollinen.

Oikein ostettu sijoitusasunto tuottaa vakaata kassavirtaa ja kohtuullisen vakaan hintakehityksen. Ne mahdollistavat pankkilainan eli velkavivun käytön. Asuntojen vakuusarvo on pankeissa tyypillisesti 70–80 prosenttia. Tämä tarkoittaa sitä, että jos ostaa 100 000 euron asunnon, pankki antaa asuntoa varten lainaa 70 000–80 000 euroa. Loppu pitää olla joko muuta vakuutta tai omaa rahaa. Jotta olisi varmalla ja vakaalla pohjalla, pitäisi suosituksemme mukaan omaa pääomaa olla vähintään 30 prosenttia, mieluummin jopa 50. Silloin kestää todennäköisen korkojen nousun. Viime vuodethan ovat olleet oikeaa kulta-aikaa, koska korkotaso on ollut hyvin alhaalla. Matala korkotaso on siis ollut velkavivulla sijoittaville henkilöille eduksi.

Vaihtoehtoinen rahoitusmalli

Uusien asuntojen rakentamisaikainen laina eli yhtiölaina on yksisijoittajan parhaista kavereista. Lähtökohtaisesti tänä päivänä uuden asunnon velattomasta hinnasta yhtiölaina on 60–70 prosentin luokkaa. Se tarkoittaa sitä, että 100 000 euron yksiön saa ostettua itselleen 30 000 eurolla niin, ettei edes tarvitse käydä pankissa juttelemassa. Osakekirja asuntoon on kädessä 30 000 euron hinnalla. Tulevaisuuden remonteista ei myöskään ole pelkoa. Tämä on oikeasti siinä mielessä mukava juttu, että kun uudelle asunnolle hakee sijoitetun pääoman tuoton, tietää saavansa siitä varmasti sen tietyn määrän. Ei tarvitse miettiä, tehdäänkö 2020 julkisivuremonttia vain maalaamalla vai elementtisivuja vaihtamalla vai uusitaanko rappaukset ja vielä parvekkeetkin. Ja tuleekohan korjaus maksamaan 1 000 vai 20 000 euroa. Käytännössä se tuotto, mitä laskin näyttää tällä hetkellä, pitää paikkaansa.

Hyödynnä tätä!

Eräs mielenkiintoinen asia ovat uudiskohteiden hinnanjyvitykset. Niistä pystyy tekemään todella hyviä kauppoja. Ajatellaan vaikka, että rakennetaan viisikerroksinen kerrostalo, ja siinä on yksi asuntotyyppi: 30-neliöinen yksiö. Kaikki asunnot ovat samanlaisia ensimmäisestä kerroksesta viimeiseen saakka. Todennäköisesti ensimmäisen kerroksen asunto maksaa noin 70 prosenttia siitä, mitä ylimmän kerroksen asunto. Viisi vuotta talon valmistumisesta hintaero on jo pienentynyt. Kannattaa ottaa huomioon myös se, että vuokra on lähtökohtaisesti sama sekä alimmassa että ylimmässä kerroksessa. Totta kai näköalalla voi olla merkitystä, mutta aika perustellusti voisi kuitenkin sanoa, että alimman kerroksen asunnoista pystyy tekemään hyviä ostoksia.

Uudiskohteiden pienet asunnot ovat toisinaan täytepaloina kerroksissa. Rakennusliikkeen on kannattavampaa rakentaa uuteen tasoon kolmioita tai neliöitä kuin monta yksiötä. Monesti uudessa kerrostalossa on yksi yksiötyyppi, joka on mitoitettu kerrokseen niin, että esimerkiksi hissikuilun ja portaikon väliin jää sille sopiva tila. Silloin saattaa hauskimmillaan käydä niin, että 30-neliöisen yksiön neliöhinta saattaa olla sama kuin sataneliöisen nelikon, mikä on hieman erikoista. Näitä kannattaa siis etsiä ja hyödyntää.

Jos alat kiikaroida uutta asuntoa sijoituskohteeksi, kannattaa suunnata katse pois ydinkeskustasta. Esimerkiksi Tampereen keskustassa rakennusoikeuden hinta on sellainen, ettei sieltä korkeinta mahdollista kassavirtaa antavaa uutta asuntoa löydä. Eri asia on tietenkin, jos haluaa saada rahat turvaan seuraavaksi 20 vuodeksi: siihen keskusta sopii mainiosti.

Seuraavassa blogissa käymme läpi neljännen ja tältä erää viimeisen asuntosijoittamisen faktan.Varmista, että saat ilmoituksen tulevista blogeistamme ja klikkaa itsesi uutiskirjelistallemme sivun oikeasta reunasta.