Asuntosijoittaja, olethan varautunut näihin 7 riskiin?

Asuntosijoittamiseen, kuten mihin tahansa sijoittamiseen, liittyy riskejä. Riskit on hyvä tiedostaa ennen sijoittamista ja niihin on varauduttava etukäteen. Seuraavassa käyn läpi asuntosijoittamisen seitsemän riskiä, joihin jokaisen asuntosijoittajan on varauduttava.

 

1. Hintojen lasku

Ensimmäinen riski on hintojen lasku. Riski on merkittävä etenkin, jos on paljon velkaa. Ajatellaan, että joku on ostanut asunnon sadan prosentin velkavivulla. Vakuutena on käytetty omaa asuntoa ja vaikkapa vanhempien mökkiä. Lainaa on 100 000 euroa, ja yhtäkkiä tulee pakkotilanne myydä ostettu asunto. Asuntojen hinnat ovat tällä välin laskeneet 30 prosenttia, joten jostakin pitää kaivaa lisärahaa, että lainan saa maksettua pois. Lainaa on 100 000 euroa, ja asunnon markkina-arvo on 70 000 euroa. Hintataso on siis riski silloin, jos velkaa on paljon. Suurimmalle osalle asuntosijoittajia hintojen lasku ei tosin ole kovin suuri riski, vaan riskit ovat muualla. Kun omaa pääomaa on mukana riittävästi, hintojen heilahtelu ei kaada sijoitustoimintaa.

 

2. Vuokrataso

Toinen riski on vuokrataso. Jos hinnoittelee vuokran korkeaksi, asuntoon tulee paljon vaihtuvuutta ja näin ollen helposti myös tyhjiä kuukausia. Jos vuokra taas on kovin alhainen, siitä ei saa niin järkevää vuokratuottoa kuin olisi mahdollista saada. Siksi kaupungin, kaupunginosan ja asuntotyypin vuokratason tunteminen on tärkeää.

 

3. Vastikeriski

Vastikeriskillä tarkoitetaan sitä, kun asunto tai taloyhtiö näyttää hyvältä alhaisten vastikkeiden takia. Keskimäärin vastikkeet ovat noin 3,5–4 euroa neliöltä. Jos löytää asunnon, jossa vastike on vain 2,5 euroa neliöltä, voi se olla syy tai seuraus siitä, että remontteja ja korjauksia on jätetty tekemättä ja on menty pienellä budjetilla. Tämä puolestaan tietää mittavia remontteja ja vastikkeen nousua eli kyseessä voi olla pieni miina. Kannattaa muistaa, että jokaisesta taloyhtiöstä löytyy viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys. Siinä on kerrottu, mitä todennäköisesti tullaan tekemään seuraavan viiden vuoden aikana. Jos isännöitsijä tai hallitus on varovainen, voi olla, että selvitykseen on kirjattu parvekkeiden uusiminen, vaikka välttämättä niitä ei tarvitsekaan uusia. He ovat kuitenkin kirjanneet senkin, koska parvekkeet näyttävät siltä, että ne pitäisi uusia. Asiaa ei vielä ole tutkittu. Sitten kun tutkitaan, huomataan, ettei niitä tarvitsekaan uusia. Pieni pintakorjaus riittää. Kunnossapitotarveselvitykseen kirjatut asiat eivät toisin sanoen ole kiveen hakattuja.

 

4. Tyhjät kuukaudet

Tyhjät kuukaudet ovat salakavala tuotonsyöjä. Hoitovastike juoksee joka tapauksessa, oli asunnossa vuokralaista tai ei. Ne ovat salakavalia tuotonsyöjiä, koska kulut nousevat ja tuotot eivät. Tyhjien kuukausien välttämiseksi kannattaa keskittyä yksiöihin ja kaksioihin. Ennen kaikkea mieluummin yksiöihin, joilla on paljon enemmän kysyntää vuokramarkkinoilla. Silloin asunto on todennäköisimmin vuosittain 12 kuukautta vuokrattuna.

 

5. Korkojen nousu

Korkojen nousu on myös luonnollinen riski, jos velkaa on paljon. Yksi keino korkojen nousulta suojautumiseen ovat pitkät korot. Tarkoitan pitkillä koroilla sitä, että pankeista voi saada viiden tai kymmenen vuoden kiinteän maksukoron. Nykyään ei enää saa yhden kuukauden euriboria, mutta kyse onkin siitä, haluaako kantaa riskin itse vai antaa riskin pankille. Jos riski annetaan pankille, sillä on hintansa, korkeampi korko. Päinvastoin jos voit kantaa riskin itse, saat alhaisemman koron. Ei ole olemassa oikeaa vastausta siihen, kannattaako valita lyhyt vai pitkä korko, koska emme voi tietää, mikä korkotaso on kymmenen vuoden kuluttua. Kysymys on enemmänkin siitä, minkälainen ihminen on luonteeltaan. Onko hän valmis kestämään riskiä ja varautunut siihen? Korkokatto tai pitkä korko ovat yksi hyvä vaihtoehto korkojen nousulta suojautumiseen. Toinen taas on hallittu velka. Jos velkaa ei ole liikaa, ei koron nousun vaikutuskaan ole niin suuri. Jos asunnon vuokratuotto on kolme prosenttia, siihen ei luonnollisesti ole järkeä käyttää velkaa. 6–7 prosentin vuokratuoton kohteissa saa velkaa vähän olla.

 

6. Huono vuokralainen

Huono vuokralainen on luonnollisesti iso riski. Luottotietojen tarkistaminen on elintärkeää. Niiden tarkistus maksaa Vuokranantajien jäsenille 12 euroa ja Asiakastiedon kautta 30 euroa. Teki sen kumpaa reittiä hyvänsä, kyseinen summa kannattaa maksaa, sillä vuokralainen, joka ei maksa vuokriaan, aiheuttaa paljon tuhoa. Hänet voi olla todella hankala myös saada pois asunnosta.

Vuokralaisten tarkistamiseen voi käyttää vuokranvälittäjiä, mutta koska tämä on ollut itselleni mielenkiintoinen harrastus ja intohimo, olen tietysti käyttänyt siihen aikaa. Yksi vuokraus ei vie kovin paljoa aikaa. Itse olen yleensä hoitanut sen yhden illan hommana. Sovin yhdelle päivälle vartin välein tapaamisia vuokralaisehdokkaiden kanssa, jotta pääsen jututtamaan heitä. Koska jos kaikki kymmenen tulevat käymään kerralla, ei haastavampia tilanteita ehkä kehtaa tai halua sanoa kaikkien kymmenen muun kuullen. Joten siis yksitellen tai maksimissaan kahden hengen ryhmissä kannattaa vuokralaisehdokkaat jututtaa ja hoitaa asia kuntoon itse.

Samalla on hyvä pyytää myös henkilötunnus ja sanoa, että kuten ilmoituksessa on mainittu, luottotiedot tarkistetaan. Suomalaiset suostuvat siihen helposti, he ymmärtävät, että se kuuluu prosessiin ja vuokranantajalla on oikeus tarkistaa luottotiedot. Se pienentää riskiä huomattavasti. Kysyn myös aina samalla, miksi vuokralainen on muuttamassa, koska yleensä ihmisillä pitäisi olla siihen jokin järkevä syy. Jos vastaus on sellainen, että haluaa muuttaa pois kaverin sohvalta, tilanne ei välttämättä ole aivan paras ja haiskahtaa hieman siltä, että jokin on vähän huonosti. Strategia voi olla toisenlainenkin. Tämä on ollut minun ja Hikipään Ilkan strategia vuosien ajan.

 

7. Pankkiriski

Jos haluat kasvattaa liiketoimintaasi kymmenien asuntojen kokoiseksi, siihen todennäköisesti tarvitaan rahoitusta. Pankkiriski tarkoittaa käytännössä sitä, että pankki alkaa hankalaksi ja kieltäytyy myöntämästä lainaa. Pankkisuhde on äärimmäisen tärkeä.

Eräälle hyvälle ystävälleni kävi niin, että hän löysi kesällä mielenkiintoisen sijoituskohteen Helsingin keskustasta ja olisi halunnut ostaa sen. Siihen tarvittiin tietysti lainaa. Hän meni pankkiin tutun virkailijan juttusille ja kuuli, että kyseinen virkailija onkin lomalla. Hän kertoi, että kyseessä oli kiireinen asia ja hänen pitäisi saada laina järjestymään. Hän meni toisen virkailijan luo, mutta tämä totesi, ettei pystynyt myöntämään lainaa. Kahden viikon kuluttua tuttu virkailija palasi lomilta ja laina järjestyi. Kohde oli kuitenkin jo ehtinyt mennä. Tämä on hyvä esimerkki siitä, että vaikka on sama asiakas, sama kohde ja sama pankki, mutta eri virkailija, myös vastaus on erilainen. Pankkivirkailijalla on suuri merkitys siihen, kuinka asiat onnistuvat.

 

Asuntosijoittamisessa on lisäksi yksi riski, jolta monet eivät hoksaa suojautua… Kerron tuon riskin asuntosijoittamisen oppaassamme: 4+7+1 vinkkiä asuntosijoittamiseen.

Oppaassa käyn läpi…

  • 4 vinkkiä sijoitusasunnon ostamiseen
  • Asuntosijoittamisen 7 riskiä (+ bonus riski)
  • 1 ninjatemppu oikeiden sijoitusasuntojen pariin.

 

Lataa ILMAINEN opas: 4+7+1 vinkkiä asuntosijoittamiseen ››

 

 

 

Valmennusterveisin,

Mikko Sjögren
Varapuun päävalmentaja