4 faktaa asuntosijoittamisesta

Asuntosijoitusta tehdessä kannattaa kiinnittää huomiota minimissään näihin neljään asiaan.

1. Asunnon sijainnin on oltava oikea

Osta sieltä, mistä ihmiset haluavat vuokrata. Edelleen sekä pidempään asuntosijoittamista harrastaneet että asuntosijoittamista suunnittelevat ovat sitä mieltä, että asunnon pitää olla keskustassa, jotta sinne löytää helposti vuokralaisen. On totta, että vuokralainen on helppo löytää keskustaan, mutta koska niin moni asuntosijoittaja ajattelee näin, ovat keskusta-asuntojen hinnat olleet viime vuosina reippaassa nousussa. Asuntojen hinnat ovat nousseet paljon vuokratasoa nopeammin, mikä käytännössä tarkoittaa sitä, ettei niistä saa kunnon tuottoa. Tällä hetkellä olisi hyvä pitää silmiä auki hieman muuallakin kuin vain isojen kaupunkien keskustoissa. Esimerkiksi lähiöt ja kehyskunnat ovat hyvä esimerkki. Kehyskunnilla tarkoitetaan esimerkiksi Tampereessa kiinni olevia kuntia Ylöjärveä, Pirkkalaa, Kangasalaa, Lempäälää ja Nokiaa. Niihin saa hyvän vuokralaisen, jos asunnon sijainti vain on hyvä. Kannattaa harkita sijoittamista kuntakeskuksiin, joissa palvelut ovat lähellä. Asunnon kunnolta kannattaa myös vaatia hieman enemmän silloin, kun se ei ole aivan pääkadun varrella tai keskustassa. Yleensä spekuloin itse aika varovaisesti hinnannousulla, koska on mahdotonta tietää, minkä verran hinnat tulevaisuudessa nousevat. Se perustuu enemmän arvaukseen kuin varmaan tietoon. Kun puhutaan aluerakentamisesta, tulee aina uusia alueita, kuten Tampereen Vuores, jossa hinnat todennäköisesti nousevat pitkällä aikavälillä. Kaupunkilaiset löytävät uuden alueen, kun sieltä alkaa ensimmäistä kertaa tulla asuntoja käytettyinä myyntiin. Kyse on kuitenkin melko pitkän aikavälin kehityksestä.

2. Asunnon pitää olla oikeanlainen

Jos olet kuullut neuvon, osta sellainen asunto jossa voisit itse asua, unohda se. Jos olet siinä asemassa, että pystyt ostamaan sijoitus- asunnon, olet todennäköisesti tottunut asumaan itse väljemmin. Osta sellainen asunto, jolle on kysyntää. Tärkeää on muistaa, että hyvin harva vuokralainen on valmis maksamaan lisähintaa mistään kovin ihmeellisestä luksuksesta. Täytyy myös muistaa, että hyvän vuokralaisen löytäminen edellyttää sitä, että itse asuntokin on hyvä. On aivan mahdollista löytää puutaloyksiö, jonka saa vuokrattua 500 eurolla kuussa. Silloin asuntosijoitusliiketoiminta vain vastaa riskiprofiililtaan samaa kuin jos myöntäisi maksuhäiriöiselle tekstiviestivippejä. Vuokralaisten kanssa saa tehdä paljon töitä, mikäli lähtee liikkeelle tällä strategialla. Yksiöt saa vuokrattua helposti. Vuokralla asujista yli 60 prosenttia on yhden hengen talouksia. Kun tähän lisätään vielä kahden hengen taloudet, ollaan jo 85 prosentissa. Luonnollisesti eniten kysyntää on siis yksiöille ja kaksioille. Mitä kokoluokkaan tulee, olen sitä mieltä, että 25–50 neliötä on optimaalinen. Kasvukeskuksen keskustasta toki löytyy esimerkiksi alle 20 neliön yksiöitä, joista saa aika hyvän sijoitetun pääoman tuoton. Se, miksi käytän lukemana vähintään 25 neliötä, on se, että jos aikoo myydä 14 neliön yksiönsä, kukaan tuskin ostaa omaan käyttöönsä niin pientä asuntoa. Käytännössä asunto pitäisi saada myytyä toiselle sijoittajalle. Joskus saattaa käydä niin, että on muutaman vuoden pituisia jaksoja, jolloin sijoitusasunnoille ei ole kovin suurta kysyntää. Kannattaa mieluummin myydä aina eteenpäin sellaisia tuotteita, joille on mahdollisimman laaja ostajakunta. Miksi ei sitten yli 50 neliön asuntoa? Kahdesta syystä. Ensinnäkään vuokrahinnoittelussa ei kannata ikinä laskea neliövuokran varaan eli montako euroa neliöltä saisi vuokraa jostakin. Vuokra-markkinoilla halutaan mieluummin huoneita kuin neliöitä. Totta kai neliöilläkin on merkitystä vuokratasoa määriteltäessä, mutta tämä ei todellakaan kulje samassa tasossa neliöiden suhteen kanssa. Toiseksi taloon saatetaan joutua tekemään julkisivuremontti. 25-neliöinen asunto maksaa siitä 5000 euroa, 50-neliöinen 10 000 euroa ja esimerkiksi 75-neliöinen kolmio 15 000 euroa. Remontit ovat siis tietenkin aina halvempia pienempiin asuntoihin.

3. Matematiikan pitää toimia

Kansanomaisesti puhutaan vuokratuotosta, virallinen termi on SIPO eli sijoitetun pääoman tuotto. Asuntosijoittamisesta puhuttaessa käytetään kuitenkin yleisesti termiä vuokratuotto. Vuokratuotto lasketaan niin, että asunnosta saatavasta kuukausivuokrasta vähennetään hoitovastike, ja saatu lukema kerrotaan 12:lla. Silloin saadaan vuotuinen nettokassavirta. Se jaetaan asunnon hankintamenolla. Siitä saadaan prosenttilukema. Oikeastaan voisi sanoa, että tämä on tärkein yksittäinen työkalu asuntojen vertailussa. Tiedän, että jotkut ottavat kyseiseen kaavaan mukaan verotkin. Se on mielestäni hieman väärä tapa, koska kaksi erilaista asuntosijoittajaa saattaa maksaa veroa eri tavalla. Toisella on lainaa ja hän vähentää korot verotuksessa. Toinen on ostanut käteisellä eikä vähennä korkoja verotuksessa. Kun katselee asuntoja, olisi hyvä pitää mielessä nyrkkisääntö, että jos laskin näyttää yli kahdeksan tai kymmenen prosentin vuokratuottoa, asiaa kannattaa miettiä uudelleen. Voi olla, että asunnossa on jotakin vikaa, ja se on siksi niin halpa. Voi olla, että laskentakaavassa on käytetty epärealistista vuokraa. Tai sitten voi olla, että taloyhtiöön on tulossa jokin remontti seuraavan 10 vuoden aikana, eli kyseisen asunnon todellinen hinta on kaksinkertainen siihen nähden, mitä se tällä hetkellä maksaa. Suurten vuokratuottolaskelmien kanssa pitää hälytyskellojen soida: menikö laskentakaava nyt aivan oikein?

4. Taloyhtiön ja asunnon kunto pitää muistaa huomioida

Taloyhtiöiden tilat ja kunnot ovat todella erilaisia, joten ne on oleellista huomioida. Ihmiset eivät yleensä ole osanneet laskea tuottoa, vaikka ovat ostaneet sijoitusasunnon tai vuokranneet sitä. Nykyään kuitenkin yhä useammat osaavat laskea sen. Voidaan kuitenkin edelleen sanoa, että suurin osa ihmisistä ei huomioi taloyhtiöön tehtäviä remontteja. He miettivät ehkä muutaman tonnin pintaremontteja, joissa lattioihin vaihdetaan laminaatit, seiniä korjataan ja muuta sellaista pientä. Taloyhtiöön tulee kuitenkin huoneiston lisäksi muitakin remontteja pitkällä aikavälillä, ja niiden huomioiminen on äärimmäisen tärkeää. Vuodesta 2010 lähtien asuntoihin on ollut pakko tehdä korjaussuunnitelma. Ensimmäisen muutaman vuoden ajan sitä ei ihan kaikilla asuntoyhtiöillä ollut. Nykyään se löytyy, mikäli vain asunto-osakeyhtiön hallitus tietää velvoitteensa. Tämä tarkoittaa sitä, että jokaisella asunto-osakeyhtiöllä tulee olla tehtynä lista todennäköisistä tulevista korjauksista vähintään viiden, parhaimmillaan kymmenen vuoden päähän. Nämä korjaukset tulevat vaikuttamaan taloyhtiön osakkaiden maksamiin kustannuksiin. Siitä on hyvä tehdä pieniä laskelmia. Remontitkin tulee ottaa kuluihin mukaan, koska seuraavan viiden vuoden sisällä voi olla tulossa esimerkiksi julkisivuremontti, ja sen kulut ovat tänä päivänä jo samaa luokkaa kuin putkistosaneerauksissa. Hyvä taloyhtiö on yksi tärkeimpiä asioita, mutta myös asunnon pitää olla kunnossa. Se, että asunnosta voidaan sanoa sen olevan vuokra-asuntona hyväkuntoinen, on hieman eri asia kuin hyväkuntoinen asunto asuntoa myytäessä. Käytännössä vuokra-asuntoon tehtävä remontti on monesti paljon kevyempi kuin remontti, joka tehtäisiin asuntoon, johon oltaisiin itse muuttamassa. Asian voisi ilmaista pyöristetysti vaikka näin: 10 litran maalipurkilla ja 20 neliöllä laminaattia tekee jo ihan hyvän remontin vuokra-asuntoon.

Mistä löytää oikeanlainen sijoitusasunto?

Mistä sitten löytää oikeanlainen sijoitusasunto? Entä kannattaako asuntosijoittaminen ylipäätään nykyisessä taloustilanteessa? Muun muassa näihin kysymyksiin kuulet vastauksen aidossa ja alkuperäisessä ASUNTOILLASSA! Asuntoilta on 3 tunnin mittanen iltatilaisuus, joka järjestetään kiertueen muodossa useammalla paikkakunnalla. Olemme järjestäneet Asuntoilta-kiertueita jo useamman vuoden ajan ympäri Suomea.